1、 项目区位

　　区位，就是购物中心所处的位置，市中心与城郊结合处的区位条件完全不一样，业态定位是不一样，市中心的购物中心由于条件成熟，人流较旺，商业租金较高，所以，零售业态定位占据绝大部分，因为零售业态可承受租金能力比较强，而城郊结合处的购物中心由于条件不成熟，零售业态的辐射商圈较小，消费者不会为了买一件衣服一包洗衣粉而特别跑到较远的城郊处那里，但是消费者可以为了一家较有特色的餐饮或者一个比较好玩的项目(如真冰、游乐等)跑到城郊处的购物中心哪里，所以，城郊型的项目休闲娱乐与餐饮这些目的地业态就要定位较大规模，以吸引较远商圈的消费者前来消费。

　　2、商圈条件

　　商圈对于购物中心来讲是最基础的要素，每个购物中心都有其服务的商圈范围，这些范围内的消费者是构成购物中心的购买主力，在业态定位时要考虑商圈适不适合这种业态的生存与发展，比如说商圈内的居住群体都是城市低保户群体，那就不能设置一个高档百货的业态，因为商圈的消费条件根本不适合这种业态产品的经营，所以，一定要深度分析商圈内的居住群体、消费行为及市场供需情况。

　　3、项目规模

　　项目的规模大小与业态也有较大的关系，一般15-20万平大型购物中心在进行业态定位时休闲娱乐与餐饮业态会占较大的面积比例，5-10万平的中型购物中心零售业态会占较大比例，5万以下的小型购物中心大部分以零售业态为主。

　　4、市场竞争

　　市场都有其空白与饱和情况，项目所在商圈的竞争情况将影响业态的定位，如果零售业态已经过于饱和，如果再定大比例的零售业态势必导致竞争激烈，从而两败俱伤，所以要根据市场竞争情况进行业态的定位与差异化。

　　5、商户沟通

　　在业态定位时，一定要做好前期与商家的沟通，通过与商家的沟通了解他们这种业态是否愿意进驻，避免你做好这个定位当时商户并不愿意进驻。做好订单式的业态定位，这样后期的招商压力就会比较小，做到业态定位与商户入驻的准确。

　　6、建筑设计

　　要协调好业态定位与建筑设计的关系，很多业态对于建筑条件都有要求，比如说超市对于层高与荷载的要求，电影院对于消防、层高的要求，这些建筑要求如果没有达到，就无法引进这类业态的商户进驻，这在早期已经有太多这类案例。所以，尽量做到先进行业态定位在进行建筑设计，避免出现此类低级错误。

　　7、 业态分布

　　各种类型的业态都有其分布的条件，比如说零售业态一般分布在1、2层，那是因为零售业态的承租能力较强，适合这些租金高的楼层，餐饮娱乐一般在3、4层，因为餐饮娱乐承租能力较差，所以放在高层，另外一个餐饮娱乐属于目的型消费，会把客户往高层带动，实现高层商业的繁荣。

　　业态定位对于购物中心是非常关键的一个步骤，目前很多从住宅转型到商业地产开发的企业都不够重视，导致后期问题非常多，认真研究市场与自身的商家资源，做好业态定位，为购物中心开发的成功奠定一个良好的基础。