作为商业地产的开发，与任何区企业化行为一致，就是力争获取利润最大化，而目前在资本运作受到限制，很难在资本市场上实现购物中心收益最大化的前提下，通过良好的运营正是这个最大化的支点。

　　购物中心的运营的盈利来源不是靠自身对消费产品的经营，而是通过良好的运营手段形成旺盛的目标客流，让每个在购物中心内经营的商户良好的销售业绩，从而能够向购物中心的运营者及时足额地缴纳租金和物业管理等相关费用，保证购物中心的收益实现。购物中心也将通过现有商户的良好表现，吸引更优质的租户，提升租金水平，调整租户结构，从而实现运营收益的不断增长。

　　目前我国购物中心的建设，绝大多数是房地产商根据拿到的土地的规划使用性质进行开发和建设的。从国内外的经验来看，由于购物中心相比于单纯的超市和百货业态来讲，具有综合性强和回报率相对较高和持久特点，因此众多开发商把拿到的商业用地更多地考虑做成购物中心。这也是造成目前购物中心纷纷上马的客观原因。但我国的商业地产开发时间较短，还有许多不成熟的地方。

　　在购物中心的运营方面要考虑以下几个方面：

　　首先，合理确定购物中心的规模，区域购物中心将成为主流。根据商圈理论，由于购物中心的地域性特点和消费者的消费便捷性倾向，无论购物中心的辐射力多强，其辐射范围有限。引申出的意义是在确定商圈时必须按辐射可能性确定购物中心规模，而不能依据购物中心规模推断商圈范围。随着城市化的进程加快，城市规模不断扩大，以区域为核心消费群的区域性购物中心将成为主流。

　　其次，全面服务是关键。购物中心的产业经营业态构成黄金比例，根据不同的地域和消费习惯会有不同，但我个人认同零售、餐饮、娱乐休闲50：20 ：30的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例(当然不是绝对的)。

　　第三，中小组合商户是制胜的法宝。针对全球性综合百货业态走下坡路的现象，以及综合百货业态的改进趋势，大型百货公司、大型生活超市、逐步被多个功能主力店和众多次主力店，而且对主力百货，也逐步采用运动、休闲及儿童乐园等专业店组合方式经营。

　　最后，一站式服务客商。根据自身的特点，设计业务流程和开发服务软件，提供前台后台一体化、经营管理一站式的服务，既包括租赁服务，也包括商业管理与服务。其中重点是购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。