2008年初的那场浙江省不动产交易博览会上，商铺成了极具吸引力的热点，甚至超过了住宅的人气，而在杭州寻找项目的投资基金最热衷的也是收购商业物业楼……似乎在一夜之间，商业地产的投资热潮又有回头之势。

　　那么，今年杭州商业地产的总体走势又将如何？都说房交会是楼市的晴雨表，而年初的那场浙江省不动产交易博览似乎预示着2008年楼市的商业地产有可能会唱主角。

　　投资基金热衷商业项目

　　“不少国际基金，都倾向于整体收购杭州的商业物业楼，他们对钱江新城和三墩区域的商业物业非常感兴趣。”杭州世邦魏理仕公司有关人士近日这样透露。

　　目前商业地产成了当下在杭州寻找项目的投资基金最热衷的对象。商业地产由于具有稳定的现金流、租金收益、租户，一贯是地产基金的心头好。在世邦魏理仕最新发布的2007年中国地产报告中，杭州写字楼的平均租金达到每月每平方米107.3元人民币，其中优质写字楼更是呈现快速上涨的走势，第三季度的平均售价环比大涨6.2%，达到每平方米15788元人民币。高端商铺物业的需求也非常旺盛，一层和二层的优质商铺每天每平方米租价分别达到19.8元和16.1元人民币。

　　“我们的客户中，不少是专门投资商业地产项目的，他们认为产权单独分割的住宅不利于整体运做，所以更倾向于整体收购这个整个商业物业”，第一太平戴维斯浙江分公司投资部高级经理齐于这样介绍说，第一太平戴维斯浙江分公司目前经常收到英国、德国、美国的投资基金，询问杭州整体商业地产的项目情况，以图收购。

　　商铺投资成主角

　　亚太区2007年物业市场报告中，写字楼和商铺是最受市场欢迎的投资物业类别，服务式公寓及酒店则成为新兴投资类别。“在宏观调控的政策背景下，杭州住宅价格的上涨势头得到了有效控制，呈现平稳状态。”一位业内人士表示，借助人民币升值的“东风”，商铺、写字楼、服务式公寓等商业地产，存在较大的增值空间。

　　而街铺收益已经成为商业地产投资财富的重要来源，特别是街铺，它成了投资的香饽饽。在街铺稀缺的情况下，商场成为挑动杭州资本的起搏器，商铺投资成为杭州商业经济的催化剂。有关统计数据显示，一般商业地产经营稳定的商场商铺收益率在6％至9％之间就比较乐观，但街铺的收益会在15％至17％左右的收益。

　　写字楼形式的物业是杭州商业地产项目中比重最高的，大致分为纯写字楼和多功能写字楼两大类。而酒店式公寓和服务公寓事实上也是写字楼用地上不同定位的产品，但是这类产品的卖点着眼于居住概念，通过精装修以及更高档的服务打造更适宜居住的空间。纯粹的商铺类物业在杭州的供应量比较少，而高档物业的住宅底商以及裙房物业构成了主要的商铺类供应，这在2008-2010年会有一个集中的放量。武林商圈目前在建商业项目是各大传统商圈中最多的，有武林广场地下商城、坤和发展中心、西湖文化广场等，但这些项目近期都鲜有商铺推出，预计项目会在2010年前后集中上市。

　　除武林商圈外，逐渐崭露头角的钱江新城的商业体量也不容小觑。从2003-2005年，此地推出的27块地中有19块为商业金融用地，这些商业用地大都集中在以杭州大剧院为中心的区域，估计到2010年集中放量。

　　商铺投资也有风险

　　“商铺投资在杭州还是在摸索阶段”，齐于却这样认为，由于杭州一些缺乏商业项目营运经验的房地产商为了追逐商铺高额回报而推出的大量严重透支了投资价值的小区商铺，造成了不少空置。

　　商业地产开发商在地产开发的过程中，存在盲目上马、分散经营的不良现状。开发商往往不考虑入驻商家的实际需求，缺乏统一规划，结果造成商业地产空置率居高不下。不仅盲目上马大量开发小区商铺，而且盲目定价，严重透支了小区商铺的投资价值。此外，不少房地产商开发商铺“重销售、轻经营”的现象极为普遍，令杭州社区商铺投资风险突显。事实上，目前杭州不少楼盘在推出小区商铺时都会向投资者描绘一个“美好前景”：××干线与地铁几号线铁定于某年某月开通，届时即可独享数万计“人流”所带来的巨大商机。然而