在奥运经济效应的拉动下，上奥区域内的商业氛围已逐步活跃起来，包括开发商、商家以及投资者纷纷对上奥区域的投资价值有着极大的关注。为此，“商业地产名流汇”特邀请北京知名开发商、商家、学者等业内人士进行深入探讨。

　　与纯住宅开发相比，商业地产潜在的利润回报使之成为如今开发商纷纷进入的领域。而随着奥运会的临近，在提升北京市知名度的同时，亦给未来京城商业地产提供了广阔的发展空间。

　　奥运催生出来的庞大消费市场给北京带来的商机显而易见。对于开发商及投资者而言，如何将奥运商机转化为利润回报成为其关注所在。精明的投资者不光考虑多少年能收回投资成本，其更关心的是投资的商业地产在未来交易时有多大的升值空间。

　　通常投资者在和商家合作时会从两个角度考虑，一方面是稳定的租金回报。例如和商家签约时会要求签订一个长期合同，保证在一定年限内回收成本。另一方面，投资者会希望借助商家的运营而提升物业的价值，以便其在进行二手交易时获得更高的利润空间。而在北京商业发展多中心的大格局下，如何选择合适的区域来投资便成为投资者们的首要问题。

　　上奥区域以其日益完善的交通和商业氛围重新吸引了投资者的目光。基于上奥区域目前的现状，嘉宾们就未来该区域商业发展前景及投资价值这一话题纷纷发表了各自的观点。通过此次交流，与会嘉宾一致认为，上奥区域的投资价值正全面升温。以下撷取部分嘉宾发言精粹（按发言顺序排列），以飨读者。

　　北京市中关村不动产商会会长杨建平：
　　区域投资价值显现

　　投资者选择具体商业地产项目时，至少要考虑以下几个因素：首先要了解某个地区人均GDP增长值。上奥区域位于海淀区和朝阳区中间偏北的地区，而海淀区和朝阳区从区域常住人口以及人均GDP增长来看对北京市的贡献相对较大。上奥地区可谓具备了中关村和亚奥两个地区的优势，有着良好的消费人群和消费实力。

　　其次，要分析区域内基础设施长期投入的量以此决定区域未来是否有良好的基础设施环境。北京市近年来奥运相关投入已达2000多亿，具体包括水电设施改造投入200亿；通讯和电信技术投入及设施改造300亿；环境治理400亿（包括环境绿化、市政管道等）；轨道设施建设500亿（包括轻轨、有轨、快速铁路等）；以及场馆设施建设600亿。这种长期和长线的对区域基础设施的投入，决定了区域未来生活和工作环境的品质。上奥区域已拥有完备的交通动线，在居住、商业大环境不断改善的情况下，有着很高的投资价值。

　　最后，在投资学里有一个概念，叫基础就业率。主要通过为本地区以外的人和城市、国家提供生产的劳动就业率水平来表现区域的经济水平，也就是说如果这个地区的生产只为区域内人们基本生活所服务，这个地区的经济价值便不会太高。而反过来说，包括朝阳和海淀两个区域的生产产品很大部分是为全国服务的，这就说明这两个地区有丰富的经济基础，存在着很大的提升价值。上奥地区很好地融合了海淀和朝阳的优势，随着奥运场馆的不断完善和建设，势必给这个地区带来更好的发展环境。

　　中国人民大学博士生导师，北京商业企业管理协会副会长黄国雄：
　　区域购物中心规模逐步小型化
　　
　　2007年北京商业地产进入发展高潮期，特别是奥运效应的强劲拉动，商业发展形势好于去年。这一点单从零售业来看便可见一斑，预计奥运会将使整个零售市场销售额提升至少三到五个百分点，整体销售将达到3000多亿。作为国际城市，北京的消费市场非常广阔，市场空间还将会有很大的发展突破。

　　目前以奥运概念来推动商业发展的项目比较多，但是相比之下，对上奥区域未来商业发展的潜力以及上奥世纪中心这个典型项目，还是有很多优势可言。上奥区域良好的区位优势和有效人群支撑，为商业发展奠定了基础。从开发商角度来看，对上奥世纪中心的商业体量以及定位都符合北京的实际情况，充分将中关村、奥运会的优势结合起来，形成服务于这个区域的商业中心。

　　实际上目前北京的购物中心与世界购物中心在发展趋势上基本是相同的，即购物中心规模逐步小型化。从欧美国家来看，这几年购物中心发展趋势都是偏重小型化。最近福布斯统