今天，在上海，可以开发的土地越来越少了，城市郊区化的发展势在必行，所以，我想谈谈城市郊区化发展过程中近郊商业中心的问题。

　　城市郊区化过程在西方发达国家早已出现。

　　例如，美国在20世纪50、60年代开始居住郊区化后，70年代开始出现商业(尤其零售业)重心由城市中心向城市边缘区、郊区扩散的商业郊区化过程。我国在1979确立以经济建设为中心的发展目标后，城市发展进入了一个新的时期，城市化进程大大加快，城市化水平迅速提高。从20世纪80年代中后期开始，东部发达地区的大成都市相继出现城市郊区化的迹象。上海作为全国经济中心，东部核心城市，其城市郊区化发展也进入到一个新的时期。其中以人口郊区化和工业郊区化为主要表现，而伴随着人口和工业的郊区化，商业郊区化也加快了发展步伐，郊区商业中心得到空前发展。

　　上海近郊商业中心现状是城市发展带动人口、工业郊区化，对近郊商业产生客观需求；上海目前处于郊区化初期向中期过渡阶段，郊区商业中心发展潜力；住宅促商业和商业引住宅是上海近郊商业中心发展的主要模式；上海近郊商业中心带逐渐成形，东西发展不均衡；大体量、组团规划、综合业态是上海近郊商业中心的特点。

　　上海市近郊商业中心发展趋势是郊区商业中心是未来上海商业发展的重中之重，是现代化新兴城镇都市格局的重要因素；功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业中心是上海近郊商业发展方向；上海2010世博会促进浦东新区居住郊区化，浦东近郊商业中心机会巨大。

　　那么，近郊商业中心的经营策略怎么设定呢？

　　持有经营、注重长期经济收益，这是比较稳妥的策略。

　　大型商业项目不同于小规模商业或者住宅底商，基本衽统一的经营管理，对业态有严格的控制，因此在经营策略上往往是持有经营，对外招租，即便是个别出售的案例，也是出售其中的中小面积散铺，实行带租约出售。大型商业地产的开发有别于住宅类和小商铺开发，后者追求快速销售，快速回笼资金，而前者是长期资产经营项目，需要通过市场健康成长与长期经营，最终获得可观的经济收益。从商铺租金特点来看，优质项目的平均租金一般在8元/平方米上下。

　　另外，近郊商业中心的经营状况也是整体良好，个别情况堪忧。

　　上海近郊商业中心发展时间不长，经营状况表现良好，其中很多新开业不久的项目都取得了比较不错的经营状况，这主要是由于这部分项目很多是在住宅建成后进驻，在项目定位方面具有一定优势。而较早开业的项目中，大华虎城的经营不尽如人意，主要可能是其在周边住宅发展的过程中没有很好的调整商业本身的定位，适时的把握市场的需求。

　　现在，我们看到了上海近郊商业中心发展的优势和存在问题。比如选址的合理性，定位针对区域购买力，建筑布局和建筑形态具有吸引力，商家的选择合理，企业品牌因素都是发展的优势。选址问题，缺少购买力，缺少地段交通支持，市场竞争，市场容量有限，遭遇同质竞争，业态比例和商家选择不合理，受到传统消费习惯的制约，经营管理经验不足都是存在问题。

　　因此，我认为，位置是大型商业中心经济命脉的重要因素。

　　选址要充分考虑人口聚集、接近购买力、区位易达性和符合城市和商业发展方向的要求。建筑规模宜控制在消费市场容量的限度内，可以因地制宜地规划酒店和办公物业形态。力求变化和创新的建筑形态和开放式景观型的建筑布局作为一种新的商业建筑模式，越来越受到消费者的喜爱。大型商业中心具有极强的针对性，定位必须符合消费群体的购买力，具有区域消费力支撑，并在发展成长进程中不断自我更新。现代大型商业中心的功能是提供全方位多元化的商品和服务以满足目标消费群体的物质和精神需要，通过寻找市场空白点，根据目标消费群体的实际消费习惯和消费偏好确定商家，合理配置各种零售、卖场、百货、餐饮、娱乐、文艺、服务等业态，达到业态相互促进和共生。拥有与整体规划一致的支柱商家，大卖场的引进是大型商业中心开发的一条常规思路，已经得到市场的共识。商业运营单位必须具备成熟的招商经营管理经验，