秀 英 区
　　海南第一MALL

　　目前已开发的第一期建筑面积为36000㎡（请叁阅图2），并已引进一家12000㎡的中型超市 – 新一佳，另外的24000㎡则自营百货公司（实际营业面积约13000㎡），已于2005年6月正式对外营业。本文即针对该项目现在已开发的商场物业进行诊断，并为其提出「重新定位策略」和大家共同做深度之探讨。

　　国内商业地产开发商经常犯的老毛病就是「病急乱投医」、「不按牌理出牌」，结果付出惨痛代价的案例放眼皆是。海南第一MALL当初根据市场可行性研究分析所做出来的定位 - 「引领时尚，集吃、喝、玩、乐、购物于一体的滨海购物中心」，基本上是个相当杰出的定位，它的定义可以解读为：

　　吃、喝 = 餐饮

　　玩、乐 = 休闲、娱乐

　　换言之，它是一座「时尚的、集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的滨海购物中心」，定位非常明确，因此, 以现在36000㎡的规模, 引进中型的新一佳超市是一个正确的策略选择，符合了区域性居民的购物需求，但再把百货公司放进去，则偏离了整体项目的定位，变成完全以「购物」为核心的购物中心，休闲、娱乐、餐饮的业态组合消失不见了，这是标准的定位正确、执行时走偏方向的案例，造成了后来经营上全盘皆输的格局。

图2: 海南第一MALL

　　海南第一MALL周边商圈分析

　　严格来说，该项目产品本身是个好项目，未来发展的爆发力强劲，但现阶段的商业立地条件差了些（请叁阅图3），也就是项目周边的商圈还未成熟，再加上附近区域多属低层次住宅生活圈，因此，所引进的中型超市虽能取代区域内部份小超市及杂货店的功能，但自营百货公司则完全不具规模性与差异性，既不能吸引目地性客源，亦无法像其他商圈那般的聚合大量客流，陷入了痛苦挣扎的经营困境。

从上图可以明显的看出，该商圈［生活服务］的比例最高，达到27、2％，而其他各项业态没有较突出的比例，都是围绕着住宅区［生活服务］在做辅助性的配套。因此该商圈现在的主要功能是为了满足周边居民的日常生活，不是传统定义上的商业区。这当中, 小超市杂货及餐饮分别占10.1％、9.9％是满足当地消费者生活机能需求的主要渠道。从秀英商圈的业态业种来看的话，目前该商圈的功能性可将其定位如图4：

　　就该项目的立地条件及定位的角度而言，现阶段将百货公司放进去并不是一个明智的策略选择。

　　海口市商圈结构及商场西移走势

　　商场西移趋势分析

　　海口市近年来的商场已出现了逐渐西移的趋势，请叁阅图5。

　　图5: 海口商场西移趋向

　　图5显示，海口市以海秀路明珠广场、解放西路东方广场为核心的旧商圈已趋饱和状态,并呈现出商场西移的态势。往西移动的新兴商场包括生生百货、广百百货、大润发、沃尔玛、紫荆百货、秀英时代广场、海南第一MALL。由于商场与商场之间属分散开发型态, 整体上未形成规模性, 无法凝聚大量人流而成为海口市的主力商圈之一。因此，西移的商场只能以各自的地段及其相关竞争优势吸纳区域性客流, 或形成互相竞争客流的态势。主要商圈结构分析

　　海口市主要消费活动集中在五大商圈，分别为海甸岛商圈、海秀路商圈、解放西路商圈、国贸商圈及秀英商圈（请叁阅图6）。

图6：海口市主要商圈结构

　　解放西商圈主要以东方广场及友谊广场为主体，商圈功能性则以休闲、购物为主。海秀商圈以明珠广场、第一百货及家乐福为主体，是以购物和餐饮功能为主的商圈。这两个商圈距离不远，形成了客流互动串联的态势，造就了今天海口市最大的核心商圈。海甸岛商圈并无主体大店支撑，但该区域酒吧、KTV、餐馆林立，是海口市夜间消费的主要商圈之一。国贸商圈则以生生百货、广百百货及金龙路美食一条街为主体，商圈功能性以餐饮为主流。

　　据调查资料显示，解放和海秀两商圈的巨量客流到海南第一MALL百货的机率为零，海甸商圈是6％