XX家居Mall作为地处临沂市商业区的一个大型商业地产项目，其不可再生的商业地利优势和商业发展前景得到了广大投资者的青睐和认可。从商业地产整体开发的各个环节来看，一个成功的商业地产项目必须做到 “三旺” ，即“销售旺” 、“租赁旺” 、“经营旺” 。从商业经营管理的角度出发，完善、合理、可行的商业经营规划的实施是决定项目物业销售后招商及后续稳定经营并可持续发展的能否成功的关键。因此，在即将全面展开的项目的招商阶段，需要重点解决的问题就是如何发掘项目的商业卖点，找准市场的消费需求点，满足物业商业经营的需要，通过良好的商业功能组合规划，最大限度的吸引目标经营者进驻经营，从而使项目步入良性发展的轨道，进而树立发展商良好的商业地产开发品牌。

　　通过本人多年工作经验及对市场的分析，我个人对项目的初步商业经营规划定位是：以满足大众化消费为主体，集购物、休闲、娱乐于一体的多功能、综合型商业服务中心。

　　招商规划将对项目各功能区域、各服务楼层的商业经营服务项目进行有机优化组合，满足项目全方位、多层次、大众化消费的需求。为商家搭建良好的经营平台，营造良好的营商环境。

　　项目楼层经营规划

　　在传统营商思维的惯性下，商家始终把首层临街商铺作为营商的首选。租赁式独立经营的本项目而言，占据地利优势的1层商铺的商业价值能够被商家普遍看好和接受。2楼以上楼层缺乏足够吸引经营者和消费者的商业“卖点” 的支撑，相信大多数商家是不会“铤而走险”地贸然进驻 。这就要求专业人士在对二楼以上的楼层进行商业规划时必须刻意“营造”出足以吸引和促使经营者和消费者“上楼”的商业特色和亮点，否则，其商业价值就难以得到保障。

　　为了最大限度的提升项目商业利用价值，将项目1－3层的商业经营规划进行有机的组合，在充分发挥1-2楼良好的地利优势的同时，将商业服务有效的延伸到3楼，提升3楼的商业使用价值。

　　一楼经营品项为：以瓷砖、木板、门窗、壁纸、吊顶、散热器、石材、玻璃、五金、楼梯、石膏线、水家装、地采暖、橱柜、卫浴、布艺、厨房电器等。

　　二楼经营品项为：软体家具、沙发、床等。

　　三楼经营品项为：现代．时尚家具。

　　品牌定位

　　目前，全国各地的商业卖场迹象表明，在产品、卖场位置、目标消费者等几方面相对固定、相对等同的条件下，如何以最有效的“特色经营”赢得消费者的关注和认同就显得至关重要。对于消费者来说，有“特色”才有吸引力，才能脱颖而出。

　　因此，商业卖场的特色经营成了卖场和消费者共同关心的一个焦点。卖场要想保持一直不败的战绩，首先切忌跟风。盲目的借鉴、没有过滤的引进是加速自己衰弱的催化剂。我们必须做出自己的经营风格及特色。

　　在一楼某一个区域划出5000㎡---8000㎡做一个自有品牌的建材超市，经营类别为：小电器、家庭用品、壁纸、五金、饰物等。

　　一、“XX家居Mall”定位之前所面临的选择

　　在对“XX家居Mall”进行定位之前，将面临一个方向性问题的选择，这会直接影响到定位的走向。

　　投资的最终目的就是实现收益最大化，但获取收益的方式及途径是多种多样的，“XX家居Mall”的收益主要来源于以下4个方面：

　　1) 自营项目品牌商品销售经营收益；

　　2) 营业面积租赁所获取的租金收益；

　　3) 广告位出租面积所获取的广告收益；

　　4) 物业管理经营收益，如：停车场收入、商业促销活动的场地出租收益等；

　　5) 将以上收益加以比较，我们会发现“自营项目品牌商品销售经营收益、营业面积租赁所获取的租金收益及广告位出租面积所获取的广告收益”是整个“XX家居Mall”的主要收入来源，是对“XX家居Mall”经营管理影响最大的因素。
———特色主题概念设计———

　　商圈：服务半径

　　商圈就是指一个商业设施能够吸引到顾客的范围。

　　例如：以“XX家居Mall”为中心，按照到达店铺所需时间设定出：

　　开车05分钟以内可以到达的范围……1次商圈

　　——已有30万常住人口

　　开车15分钟以内可以到达的范围……2次商圈

　　——已有60万常住人口

　　开车30分钟以内可以到达的范围……3次商圈

　　——已有120万常住人口

　　开车60分钟以内可以到达的范围……4次商圈

　　动 线 规 划

　　一、考虑因素

　　1、用地形态
　　2、用地与周边道路的连接
　　3、设施的规模体量
　　4、停车场