据悉，七宝、金桥等区域商铺租金在短短几年内大幅上涨，目前的租金价位已经在15元/平方米。

　　中原地产商铺部的曹强经理表示，成熟的社区商铺已经和中心商业街的钻石铺一样，被多数商家看中，几乎没一家商户愿主动换铺。他特别举了七宝、金桥碧云的例子：上述区域在短短几年内商铺租金大幅度上涨，目前的租金价位已经在15元/平方米。即使是这样，仍然鲜有商铺可供租赁。

　　“大多数社区旺铺都在大卖场附近，人流量高、商业繁荣。”曹强表示。而他提到的七宝和金桥碧云地区，正是具备了上述这些条件。围绕七宝乐购周边，麦当劳、肯德基、星巴克等知名连锁商业品牌都在那里形成了“群英会”，万科城市花园附近的商铺也因此成为了炙手可热的“大热门”。与此相同，金桥的商业热点区域，也在金桥的家乐福周边。

　　无论如何，七宝和金桥仍属于中心城区的范畴。随着城市人口的导入，郊区商业中心发展迅速释放，近两年一大批连锁商企纷纷到近郊开辟新的市场。

　　曹强介绍，目前部分远郊商铺日租金也已经达到15—45元/平方米/天。其中，松江的中山中路、嘉定的清河路和塔城路便为典范。

　　目前，这些区域餐饮、休闲类的商铺日租金已经高达15—30元/平方米，而零售、百货等业态的商铺，日租金已经达到了30—45元/平方米。闵行的江川路，南汇的小上海商业街，浦东川沙的妙境路、高桥的大同路、昌里路，宝山的牡丹江路等众多区域都正形成人口集聚度高、商业繁荣的新兴商业区。

　　这些商业区或因大量居住区的建设而形成；或受益于长途客运、轨道交通、公交枢纽的形成等原因。很多客户甚至指定经纪人到上述区域的商业中心“挖商铺”。

　　入住率高居家消费  动迁房商铺投资稳定

　　推荐商铺

　　海尚逸苑生活街

　　基本资料

　　地址：三门路、逸仙路     总建筑面积：4000多平方米商铺销售面积：50多—245.96平方米。其中80平方米左右的商铺有近20个，200多平方米的商铺有10多个

　　经营限制：餐饮，但部分铺位内安排了煤气管道

　　房型：多数商铺房型方正无墙面阻隔，少数大面积商铺有承重墙阻挡

　　预定情况：小面积商铺已被订满交房时间：预计2007年3月

　　投资性能分析

　　平均售价：15500元/平方米.小面积商铺的售价则达到18600元/平方米，200平方米以上的商铺售价在13000多元/平方米。附近的破旧商铺租金在1.5元/平方米/天，新建商铺的预测租价在2~2.5元/平方米/天。

　　“目前的商铺投资回报率在4%，尽管只比住宅略高，但是与很多商铺报高投资回报却无法实现不同，这一投资回报率是能实现的。”佟平表示，所有的商铺都有一个“养铺”的过程。由于这一商铺所在区域，目前也是处于人口导入阶段，因此同样需要养铺。他认为这一“养铺”时间，将会在3年左右，而经过培育，将来这一区域的商铺租金有望达到3/平方米/天以上，投资回报率有望达到6—8%。

　　规划分析

　　统一店招：商铺建成后，将接受物业的统一管理，店招、外墙等都将统一化，形成这一区域比较典型代表性质的商业街。待逸仙华庭以及海尚逸苑二期的商铺建成，将形成一条完整的商业街。

　　人流分析

　　“购高档住宅区房的投资客多，入住率低。即使已入住人群，也有相当数量住户不在居家附近消费。”一位经常投资社区商铺的“老法师”对不同档次楼盘的居住人群、消费习惯了如指掌。在他看来，一些中低价配套商品房和动迁安置房附近的商铺才有真正的购买及租赁价值。“这一类房源入住率高，消费稳定，大部分人都会在社区附近消费，会有很好的商业机会。”

　　“海尚逸苑生活街建成、营业后，将会得到三个社区的人流支持。一是海尚逸苑的住户，二是周边旧小区的1万名住户，三是楼盘对面的逸仙华庭的住户。”信义不动产代理部的佟平对由他们代理的海尚逸苑生活街未来的消费人流组成了如指掌。据他介绍，海尚逸苑和逸仙华庭就是被认为入住率将会很高的配套商品房。他预测，将来这一区域的配套商品房的入住率将达到70~80%。

　　据悉，海尚逸苑生活街所在的逸仙路、三门路周边，已经被规划为虹口住宅开发的重心，将会有大批的新建住宅项目会被开发，区域的消费人流也将因此进一步“扩军”。

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