无独有偶，郑州几个卖得好的商业项目如郑州国贸中心、曼哈顿广场等，开发商自持物业的比例都很高。

　　中原国际小商品城副总经理蔡忠新说，商业地产开发的特性，应该是一个长线。随着商业氛围越来越浓厚，商业地产的价值也会越来越提升。如果开发商资金充足，实力雄厚，拉长开发链可以最大限度地获得回报。另外，开发商有土地，有房产，并不只有销售这一种变现方式，开发商完全可以采取其他变现的手段。

　　蔡忠新认为，大量分割销售，从产出看，开发商的决策也许没有错，但是，对于投资者而言，却往往意味着血本无归。

　　社区商业积压成灾

　　业内人士告诉记者，在近年积压的商业地产中，社区商业地产占了相当大的比例。

　　据郑州市统计局的数据显示，２００２年～２００７年上半年，郑州商业地产共投放３６５．９６万平方米，社区商业部分就投放了２６７．０６万平方米，占２／３强。从单个项目来讲，社区商业单个项目市场投放量由２００２年的平均１万～２万平方米增加至目前的５万～６万平方米，而且一个项目配套建设３万～４万平方米社区商业用房的现象已相当普遍。

　　蔡忠新告诉记者，目前郑州几乎所有的社区都建设有商业步行街或者社区商铺，一些社区商业地产项目销售和租赁已经出现问题，同时较高的商铺空置率开始困扰某些社区的发展。

　　司小伟告诉记者，在对商业地产项目定位时，首先要考虑区位，考虑是做社区商业，还是区域性商业中心。这个定位会决定整个项目的成败。社区商业有自身的特点，其能够生存下来，有其自身的要求。一般说来，社区商业规模不能太大，因为它面对的消费群体只是社区及周边居民，而区域性商业中心面对的消费群体更加广泛，支撑点也会更多一些，所以其规模也会更大一些。而目前掌握的情况是，一些社区商业地产项目规模明显过大。

　　尽管河南省商业经济研究所所长张进才认为，社区商业在未来的发展中大有可为，但如何治疗社区商业“肥胖症”成了很多开发商首先需要面对的问题。

　　理性回归正当其时

　　郑州商业地产存在的问题，已经引起了业界的广泛重视。有人认为，２００８年将是郑州商业地产的回归年，也是复兴年。

　　２００７年最新公布的郑州市“十一五”规划纲要明确提出，“把郑州建设成为全国重要的现代物流商贸城市”，这给本身“商”气十足的郑州带来了新的发展机遇。当前，随着二七核心商圈全面改造，以及第四代商业业态Ｓｈｏｐｐｉｎｇ　Ｍａｌｌ、社区商业等引入郑州，郑州的商业业态面临全面的升级换代。丹尼斯、沃尔玛、家乐福、大商新玛特、华润万家等国内外大型商业企业在郑州强势布点，使郑州商业面临空前的大变局。而城市化进程的加快，也有力地拉动着郑州商业地产发展。在城市新市中心、新旧城区接合部以及城市人口相对稠密的地区，一些区域性商业中心和次级商业中心正在形成。

　　尽管发展机遇多多，但蔡忠新认为，郑州商业地产前期暴露的问题，如果得不到有效解决，必然会影响到郑州商业地产的发展。

　　值得庆幸的是，在有了前车之鉴后，郑州商业地产开发商变得越来越理性，决策科学性大大提高。采访中，记者了解到，许多代表新兴商业势力的开发商在项目运营上显得更为理性和谨慎。以滨水带·圣菲城商业街为例，开发商在项目上马前，邀请国内一流的商业顾问公司现场考察，并力图在项目运作过程中，实行招商先行。

　　而订单式销售的万达模式，也越来越多地被运用到省会商业地产开发中。张宇告诉记者，从２００６年５月开始，升龙便开始与沃尔玛、国美等一流的商家洽谈，完全按照商家的口味度身定做产品，这种订单式销售的模式取得了成功。更为重要的是，在与沃尔玛的合作中，升龙获得了经验，也得到了这些品牌商家的认可。现在，升龙与这些品牌商家已经结盟，升龙的项目走到哪里，这些商家就会跟到哪里。

　　而过去重前期轻后期的运作方式，现在已经得到了很大改变，很多大型商业地产项目的自持比例，提高到了从未有过的高度。而不顾实际，盲目定位的状况也有了很大的改变。

　　种种迹象表明，省会商业地产正在向理性回归。

　　２００８年郑州商业地产市场谁是最大的赢家？或许司小伟的一句话“最优的区位、最优的项目、