商业地产是否过剩

　　查阅２００７年省会楼市的数据，记者发现目前郑州商业地产的空置率相当高。数据显示，２００７年郑州市批准预售的商业用房面积为１３６万平方米，而实际销售仅５６．４万平方米，处于供大于求的局面。

　　郑州商业地产大量积压，是市场饱和了还是“另有隐情”？

　　河南升龙置业营销总监张宇不同意“饱和”的说法，她认为，郑州商业地产出现大量积压，一方面原因是一些商业地产项目定位不准确，脱离市场需求，另一方面原因是，近一两年，国家宏观调控政策的出台，对投资需求是不小的冲击，首付比例提高、利率上浮等房贷新政，影响了人们的投资热情。

　　张宇说，前些年，冲着商业地产的高额利润，一些开发商“大干快上”，开发了很多商业地产。由于缺乏开发商业地产的经验，很多商业地产项目定位出现偏差，产品严重脱离市场，导致大量积压。“不过，真正定位准确、后期运营状况有保障的项目销售都还不错。”张宇话锋一转，“去年，曼哈顿广场商业卖了６亿多元，均价卖到了每平方米３．５万元，像一层商铺，高的卖到了每平方米７．２万元。销售火爆，除了地段本身的原因，还与项目定位和后期商业运营保障得力有关。”

　　郑州国贸商业有限公司总经理司小伟对张的观点表示赞同，“郑州商业地产才刚刚步入正轨，说饱和言过其实。出现销售积压的情况，主要原因是很多商业地产的开发商重销售轻管理，过多考虑经济收益，而忽视了商业地产后期的经营管理”。

　　产品定位脱离市场

　　郑州商业地产出现闲置和过剩问题，业内普遍的观点是，项目定位出现了偏差。

　　有过商业地产开发经验的营销专家高重恒表示，业内流传这样一句话，住宅开发是初级阶段，写字楼开发是中级阶段，商业地产开发则属于高级阶段。这句话是否有失偏颇，且不去管，但它传达了这样一个信息，即商业地产开发对开发商综合开发能力的要求更高，它除了要考虑房地产开发的因素，还要考虑商业的因素。

　　司小伟说，郑州许多商业地产项目存在定位不准的情况，有的应该定位成区域性商业中心的项目，规划的实际上是社区商业，这就必然会导致后期闲置，因为社区商业不需要太大规模，而这些项目体量往往很大，商家在进驻前往往很忌讳。还有一个现象，一些相对偏远的地方，根本不具备做区域性商业中心的条件，开发商却把它定位成区域性商业中心，造成大量的积压。这两个现象，一个共同的原因是，没有准确定位。

　　上海知天行东方智囊营销策略机构策划部经理王方田指出：商业地产项目的建设需建立在一定消费人口基数和消费水平上，因而对市场基础、消费容量、消费水平的分析显得非常重要。许多开发商总是希望商业规模越大越好，底商越多越好，但如果一味追求规模，而忽视市场基础的话，带来的必然是高市场风险。

　　谈到商业地产开发与住宅开发的不同，河南升龙置业营销总监张宇深有感触，“普通住宅与客户基本上是一对一的关系，而商业地产则对应着投资者、经营者、终端消费者，只有把这三方的利益平衡好，商业地产方能久盛不衰。现在，有很多开发商是从开发住宅转过来的，不懂商业经营，不重视后期经营管理，导致项目定位和决策失误”。

　　后期运营发展瓶颈

　　郑州商业地产大量积压，还与前一阶段一些商业地产项目运营不佳影响了投资者的投资热情有关。

　　河南金门面房地产管理顾问有限公司董事长王少华告诉记者，郑州商业项目的开发建设已经到了一个瓶颈，部分采用返租方式进行销售的商业项目将面临巨大的兑付压力。

　　“‘包租返利’将面对投资者理性的质疑。”王少华进一步解释，“已经完工的商业项目陆续进入营业期，返租则到了承兑期。”

　　建业置地广场负责人告诉记者，目前，为尽快实现销售，开发商多承诺７％至１０％不等的投资回报，将商业物业作为一种金融工具来对待，而对商业物业后期如何经营的问题，想得很少或者根本就没考虑过。而国外成功的商业８０％以上为持有型物业，将该物业作为奶牛，不断地长期地为持有者供应着鲜奶。

　　“建业置地