24年前，老罗刚到深圳的时候住在深南路，与其一路之隔的华强北还是一片在建或刚建成的厂房。那时候华强北路的西边是成片的稻田和鱼鱼塘，东边则是正在大兴土木的市区。

　　老罗清晰地记得，1985年全国第一家中外合资的百货商场——天虹商场开业时，除了罗湖的东门以及人民桥小商品市场外，天虹商场和上海宾馆就是深圳城乡交汇处两处标志性商业建筑了。

　　“那时候商业网点少，物资短缺，商场开一家火一家；不过因为业态单一，多是传统意义上的百货商场。”如今已是大型零售企业副总的老罗回忆说。

　　24年后，发轫于深圳的连锁企业迅速在全国形成“深圳零售军团”，从华润万家、万象城、百丽、海王星辰、茂业国际……以及饱受争议的铜锣湾和ITAT，这诸多耳熟能详的名字联手组成的零售业总量，“虽然尚未达到全国最大，但业态的成熟度在全国已无出其右者。”而且最为难能可贵的是，深圳连锁业的示范田效应，至今在国内影响深远。

　　万佳神话

　　转变要追溯到1994年。这一年，中国零售史上最值得纪念的公司——万佳百货入驻华强北。这个创造性地把国外成功的现代零售模式与中国具体国情相结合的企业，借助深圳这块“试验田”尝试播种“大卖场”业态，从而创造出一个店带旺整个商圈商业的神话。

　　这一举动给刚刚接触现代流通的中国企业许多惊喜，投资者跟风涌进。然而1996年，美国巨型零售企业沃尔玛在中国政府的特许下进入深圳，这给了正处于起步阶段的中国零售企业泰山压顶般的压力。一时间，业内依然流传着沃尔玛要在一两年内将深圳的零售业扫荡干净的说法。

　　为此，秉承“天天平价”策略的沃尔玛一进入深圳，就有10多家商场的老总联合起来找政府，要求政府对沃尔玛挑起的“恶性”价格战进行干预。但这并不能解决问题，于是省下出国参观费用、时间的万佳百货，开始面对面琢磨沃尔玛先进的管理经验。

　　后来被业内称为万佳模式的“超市+百货”业态就在这一时期产生，它通过加长加深产品线的做法应对沃尔玛长久形成的“二八模式”。事实证明，这一战术相当奏效。茂业、岁宝、人人乐、新一佳等在万佳之后诞生的企业也将“超市+百货”作为企业经营模式，天虹也成功转型。

　　而人人乐则通过进一步完善经营模式，在与扬言三个月让其关门的家乐福三年的交手中，经营面积从2000平方米拓展到12000平方米。这一时期，是深圳零售巨头“集中诞生”的阶段，也是在这个时期，他们纷纷走出深圳迈向全国。现在，收购了万佳百货的华润万家、新一佳、人人乐、天虹商场已变身全国性零售企业，并且一定程度上影响、改变了全国的零售业发展格局。而他们所引领的“超市+百货”模式也成为中国本土零售企业的发展大卖场的经典模式。

　　商业地产试验

　　1994年后是深圳商业发展从量变到质变、从无序竞争到行业自律、企业从深圳走向全国的阶段，是深圳商业发展史上发展速度最快的阶段，也是奠定深圳商业企业在全国地位的重要阶段。

　　然而，虽然领跑内地，但与国际购物之都香港相比，深圳仍有差距，这也是内地零售业与香港的差距。

　　为缩短差距，2004年年底，深圳最大的购物中心——华润中心万象城正式开业。这个由香港华润集团首次投资开发的购物中心总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港元，是深圳有史以来规模最大的综合性商业建筑群，包括超大规模购物、娱乐中心“万象城”以及写字楼“华润大厦”，其中万象城造价达到1万元/平方米。

　　其实，早在2002年，位于深圳市中心的中信城市广场作为一家真正意义上的MALL已经浮现深圳。但与之相比，作为试验样本的“万象城”更具备现在购物中心的全部含义，根据华润中心高层透露，这里不仅集中大量国际一线品牌的深圳乃至华南地区的旗舰店；万象城的更大意义还在于示范效应。

　　一位操作过多个广东商业项目的权威人士向记者表示，万象城的成功带动了深圳一大批购物中心的相继跟风。目前已经建成的中信城市广场、金光华、华润万象城三大购物中心在老城区形成三足鼎立，COCOPARK、怡景中心城，加上在建的晶岛国际和已经开业的天虹购物广场在深圳中心区形成气候，而益田假日广场、京基百纳空间、保利文化广场以及海岸城则扎堆南山区。这种从罗湖到南山的地铁沿线“商业黄金走廊”，已形成