项目优劣势（SWOT）分析
优势
（1）地理位置：本案位于城南人居要地，与市中心一桥之隔，人气旺盛，交通发达，街道纵横，多路公交线路途经此地。（2）区域优势：本案所在区域已初步形成具有一定规模和影响的餐饮、休闲、娱乐氛围。（3）环境优势：本案紧邻安昌河河堤，自然环境优美，为滨江商业的绝佳地段。
劣势
（1）整个片区市场支撑点过于单一，缺乏整体效应；
（2）商业格局单一，档次较低；
(3)区域居民收入不高，购买力疲软；
（4）缺少品牌支持，公司的知名度和美誉度不足；
（5）项目售价太高，投资者一时难以接受。
机会点
（1）迎合了绵阳政府打造不夜城的战略；
（2）民以食为天，餐饮、休闲、娱乐业有着强大的市场空间和消费支持；
（3）绵阳尚无特色餐饮一条街，项目填补了市场空白，发展前景广阔。
威胁点
（1）御营片区的楼盘档次较低，消费者消费层次较低；（2）御营片区餐饮、休闲、娱乐业存在业态较为分散，缺乏规划，经营档次较低问题；（3）片区经济不发达，发展动力不足。
项目定位：扬长避短
在对项目进行了深入的分析后，我们认为，要想实现金佳房产确定的销售目标，就必须赋予项目更多内涵，提升物业的价值，让投资者觉得物有所值。

首先必须确定该项目适合做什么，也就是经营业态的问题。在与金佳房产策划顾问李朝阳先生的沟通交流中，我们发现，虽然金佳房产是一个新公司，在房地产开发上是新手，但是企业的核心人物大多来自绵阳一家房地产品牌企业，有着一定的运作经验。更为重要的，金佳房产股东之一——老茶树餐饮文化传播经营公司，是绵阳餐饮行业的老字号，经营业绩较好，有一定的品牌号召力。同时，项目所处地段，或许经营别的业态并不是好口岸，而经营餐饮却是绝佳位置。

将商铺的经营业态定为“餐饮、休闲、娱乐”，最大的利益点就是避开了金佳房产在房地产开发上缺少品牌支持的弱势，发挥了老茶树在餐饮经营上的专业优势；另一方面借助御营片区餐饮、休闲、娱乐业已成气候的亮点，回避了片区商业不发达的缺陷。

然而仅仅确定了商铺的经营业态还远远不够。要想实现目标，必须给项目更多的概念和个性支撑。在核心概念的深化过程中，我们认为，项目的定位应该围绕专业和特色，以商业与房地产的嫁接——“订单地产”的概念作做为项目的突破点，为项目的发展构筑一个弹性空间。而“老茶树特色餐饮一条街”的命名，便是在整合项目优劣势的基础上，对项目卖点的基本诉求。

物业定位——“订单地产”，填补市场空白
在开发之前，由老茶树餐饮文化传播公司按照餐饮经营的需要，对项目进行整体规划。在商铺规划上，为商家预留了排烟、通风、下水等设施，为餐饮商家入场减少了不必要的投入，从而使物业更适合餐饮经营的需要，使物业有了先天的竞争力。
经营定位——老茶树餐饮文化传播公司统一招商，统一经营管理
利用老茶树在市场中的品牌号召力和丰富的餐饮经营管理经验，对项目进行前期统一招商和后期经营管理，减少了投资者和经营者的后顾之忧，确保了投资者的投资回报和商家的持续经营。
个性定位——特色经营
民以食为天，但食客们却越来越注重特色。于是，招商时，要求入场商家要有一定的经营特色。众多品牌和特色餐饮的汇聚，让食客闻香下马，确保项目能够持久不衰，火爆经营。而特色也更张扬个性，增大了竞争筹码。
销售定位——带租约销售
采取先招商、后销售的策略。商铺带租约销售，解除了投资者的疑虑，有力促动了谨慎投资者爽快下单，更好地实现销售。
推广进程：层层渐进
由于金佳房产在项目推广方面的预算不太多，既要节省广告投入，又要达到理想的宣传效果，就只能好钢用在刀刃上，根据项目的进度，抓住节点，集中火力，层层渐进，形成递进式的销售高潮。广告宣传的主要形式为软文——“关注订单地产，关注老茶树特色餐饮一街系列报道”。主要投放媒体为《绵阳晚报•金牌楼市》。
第一阶段：订单地产概念宣传期（2004年8—9月）
1.商业+地产：金佳房产，颠覆传统商业地产开发模式。
利用亲水雅苑动工为切入点。对金佳房产导入的订单商业地产概念进行诠释。诉求点：(1)订单地产，商业地产开发新模式；(2)订单地产，突破餐饮业发展瓶劲的必经之道;(3)与老茶树联姻，构筑绵阳餐饮休闲“第三极”。
2.亲水雅苑，订单地产浓缩城市新金矿。
承接上一篇软文，以订单地产这一新概念推出后，业界的反响为切入点，通过进一步阐述订单地产的优势，剖析