商报记者日前从上海购物中心协会发布的上海购物中心发展趋势报告(2011-2015)中了解到，“十二五”期间，上海购物中心产业将继续快速发展，上海开业购物中心的数量将达110家左右，在建购物中心预计在30至40家，总建筑面积将达到1500万至1800万平方米，2015年总营业收入将会达到1200亿元左右。

　　社区商业

　　新建30个社区商业中心

　　自进入21世纪以来，上海的购物中心进入了一个发展较快的时期，产业趋向成熟。到2010年末，本市超过150个社区完成商业设施配套，新建和改造的社区商业面积超过500万平方米，目前社区商业的社会消费品零售总额已占全市的52%。市商务委副主任张新生指出，“十二五”期间，社区商业的建设发展将是上海商业发展的重点内容之一。

　　“十二五”期间，上海商业将进一步优化空间布局。上海将推进建设各具特色的地区商业中心。重点建设老西门、打浦桥、长寿、大宁、大华、庙行、淞宝、控江路、南方商城、北外滩、曹家渡、塘桥、张江、三林上南、外高桥[14.43 -2.50%]、金桥、川沙等17个地区商业中心。进一步规划好北蔡、金杨、上海大学(宝山校区)周边地区、徐汇滨江地区以及闵行九星地区等地区商业中心的布局和建设。

　　“十二五”期间，上海还将结合城乡一体化建设战略，抓住新一轮郊区新城、新市镇建设机遇，大力建设新城商业中心、新市镇商业、居民新村商业和郊外商务商业中心。

　　此外，社区商业是上海城市商业的基础，也是市民安居乐业的基本依托。“十二五”期间，按照《上海市商业网点布局规划纲要》(2009-2020年)确定的中心城规划新增64个社区商业中心的发展目标，完成新建30个左右的社区商业中心。

　　经营模式

　　“泛购物中心化”成主流

　　近年来，大型零售商业“泛购物中心化”经营的现象越来越明显，购物中心的经营模式已成为零售业的主流模式。

　　目前，仍然以传统百货商店运营的企业靠商品毛利取得经营利润的模式越来越难以维系。传统百货的经营方式需大量的运行资金、高额的利息负担，而难以捉摸的市场变化会导致积压库存，日益沉重的人工费和飞扬的物业租金也导致商品毛利大幅缩水。这些都迫使他们改变经营方式和转变角色，成为以出租商业物业为盈利模式的商业地产商。有的大型百货商店尽管名称依旧，外观不变，但本质已全非，演变成购物中心。

　　对于已经转型的经营者来说，角色的转换，必须伴以经营理念的转换。上海不乏成功的转型者，新世界[12.04 -0.17%]城就是一个典型。

　　新世界城先后引进了杜莎夫人蜡像馆、世嘉SEGA游艺城等文化娱乐项目。调整后，新世界城各项消费功能的面积比例中，购物占35%、宾馆占28%、文化娱乐占25%、餐饮占8.5%、商务辅助设施占23.5%。原以百货销售为主的百货商店通过面积扩容、功能拓展，现在已经完成了购物中心化经营的改造，形成一个集购物、办公、酒店、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心。

　　经营业态

　　次主力店成为发展重点

　　如今在上海的购物中心里，除了作为主力店的连锁百货和连锁大卖场，连锁化的次主力店在购物中心中起到了越来越关键的作用，将是“十二五”期间本市购物中心发展的重点。

　　所谓次主力店，一般是对于整个购物中心或者商业物业而言，单店承租面积为中等的店铺。其涉及的业态范围相当广，比如说餐饮业中的肯德基、麦当劳，电子电器店中的永乐、国美，运动品牌中的迪卡侬、运动100等。

　　次主力店首先吸引的是多元化的消费群体;其次是能够给购物中心带来全面的经营特色;第三，在租金贡献方面，在目前主力店租金相对较低甚至长时间免租的情况下，次主力店能给购物中心带来相当的租金收入，租金回报远高于主力店。

　　在经营能力上，次主力店的利润率一般比主力店高出很多。因此在购物中心中，某些次主力店的经营能力已经超过主力店。如今在上海新兴的一些生活时尚购物中心，由于体量上的限制，甚至没有主力店，而是以次主力店为主要经营业态，也取得了很好的效果，来福士广场就是其中的一个代表。

　　此外，地铁上盖购物中心日益受到开发商的青睐。根据上海购物中心协会的调查统计，在上海已经开业的75家购物中心之中，有48家购物中心在距离其500米的范围内建有一个或者数个轨道换乘枢纽站点，占上海已开业购物中心总数的64%。而毗邻购物中心500米之内的轨道换乘枢纽站点共计75个。

　　据了解，“十二五”期间，上海还将新建轨道交通200多公里，平均每年约40公里。上海轨道交通的再次拓展，将为购物中心的发展带来新一轮的契机。
        （来源：上海商报 记者：叶尧）

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